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di Raffaele Di Marcello

Uno dei punti cardine del cosidetto “Salva Casa” è il cosidetto art. 9-bis – Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili, del Testo Unico dell’Edilizia, che tanta preoccupazione, a ragione, ha destato nei liberi professionisti, in quanto si pone in capo di questi l’attestazione dello stato legittimo degli edifici, dopo una serie di verifiche, comprendenti anche le eventuali tolleranze esecutive (art. 34-bis del D.P.R. 380/2001).

Una norma che pone più di un interrogativo e sulla quale si è espressa più volte la Giurisprudenza, confutando anche alcuni passaggi contenuti nella Linee Guida emanate dal Ministero delle Infrastrutture e Trasporti.

Lo stato legittimo si basa su diversi elementi:

-titoli edilizi, reperibili presso il Comune che, come previsto dal comma 1 dell’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, è tenuto ad acquisire d’ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni (e quindi anche giacenti nel Comune stesso) e non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull’autenticità di tali documenti, informazioni e dati;

-attestazione dle Comune nel caso non sia irreperibile un titolo edilizio, purché sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi;

-in mancanza di titolo edilizio: dichiarazione di esistenza dell’immobile, suffragata da informazioni catastali di primo impianto e altri documenti probanti (documentazioni fotografiche, estratti cartografici, ecc.), se l’immobile stesso risale ad un periodo storico in cui il titolo non ncessitava (e occorre far attenzione che Regolamenti Edilizi o Piani urbanistici comunali, anche antecedenti al 1942, non lo prevedessero). A tale proposito il TAR Sicilia, Catania, sez. V, nella sent. 16 luglio 2025, n. 2279, ricorda che “La giurisprudenza amministrativa è granitica nell’affermare che “è a carico esclusivamente del privato l’onere della prova in ordine alla data della realizzazione dell’opera edilizia al fine di poter escludere al riguardo la necessità di rilascio del titolo edilizio. Tale onere discende attualmente dagli articoli 63, comma 1, e 64, comma 1, c.p.a. in forza dei quali spetta al ricorrente l’onere della prova in ordine a circostanze che rientrano nella sua disponibilità. Detto onere, prima ancora che di carattere processuale, vale nei rapporti tra l’interessato e l’Amministrazione, la quale in termini generali, in presenza di un manufatto non assistito da un titolo abilitativo che lo legittimi, ha solo il potere dovere di sanzionarlo ai sensi di legge” (cfr. Cons. Stato, sez. II, 1/02/2024, n. 1016; Cons. Stato, sez. VI, sentenze 2/07/2020, n. 4267, 7/01/2020, n. 106, 18/10/2019, n. 7072, e 6/02/2019, n. 903). Tale criterio di riparto deriva “dall’applicazione alla specifica materia del principio di vicinanza della prova poiché solo il privato può fornire, in quanto ordinariamente ne dispone, inconfutabili atti, documenti o altri elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione del manufatto, mentre l’amministrazione non può, di solito, materialmente accertare quale fosse la situazione all’interno dell’intero suo territorio” (Consiglio di Stato, sez. II, 26/01/2024, n. 858)”.

È di tutta evidenza che l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile, necessaria per trasferimenti immobiliari e per ogni modifica su un immobile esistente, si basa su due parti:

-una istituzionale, dove il Comune fornisce la documentazione in suo possesso;

-una privata dove il tecnico incaricato ricostruisce eventuali lacune documentali, risalendo finanche all’epoca dei realizzazione dell’edificio, se lo stesso è stato realizzato in un periodo ove non era necessario il titolo edilizio, e verifica la rispondenza dello stato di fatto dell’immobile ai titoli esistenti e/o allo stato originario.

Pertanto se è vero che gli Uffici comunali hanno un ruolo fondamentale per la ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile, fornendo tutti gli elementi in loro possesso, altri elementi probanti, in particolare quando si rende necessario stabilire la data di realizzazione dell’edificio, sono a carico del proprietario, e nessuna certificazione comunale potrebbe spingersi ad attestare fattispecie di cui il Comune non può avere conoscenza.

Pertanto l’ipotesi di una certificazione, al pari di quella di destinazione urbanistica (per la quale, però, l’Ammministrazione ha tutti gli elementi per emettere un documento che attesti uno stato urbanistico certo, in base a documentazione redatta dal Comune e contenente tutti gli elementi ricognitori necessari), attestante lo stato legittimo dell’immobile, a carico del Comune, non è percorribile.

Andrebbe, piuttosto, ripresa l’idea del fascicolo del fabbricato, che racchiuda la storia amministrativa, tecnica e documentale dell’immobile, del quale si parla da decenni, indispensabile per ricostruire la storia dell’edificio, e le eventuali lacune documentali.

Un documento che dovrebbe essere preceduto, però, da una seria riforma della normativa sulle costruzioni, che tenga atto del reale stato dell’edilizia italiana, realizzata, fin dall’inizio del secolo, con regolamenti locali, norme statali e regionali, condoni edilizi, spesso di controversa interpretazione.

Quindi no alla certificazione comunale dello stato legittimo, si ad un riordino della normativa sull’edilizia che dia certezze, a proprietari e professionisti tecnici, e faciliti l’utilizzo, il recupero ed la riqualificazione dell’immenso patrimonio immobiliare italiano.

Sull’argomento leggi anche Salvatore Di Bacco su DiarioDiac

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