di Raffaele Di Marcello

(articolo redatto con l’ausilio dell’Intelligenza Artificiale)

Nuova normativa e nuove incombenze per i Comuni, e in particolare per gli Uffici Tecnici comunali. A nulla, ad oggi, sono valsi i segnali d’allarme sulle criticità organizzative degli Enti comunali, legate a caranze di personale e organizzative e al continuo aumento di competenze, spesso delegate anche dalle Regioni.

Ora è la volta del “Piano Casa”, che arriva in coda al PNNR e alla riforma del DPR 380/2001 introdotta dal “Salva Casa”. Come reagiranno i Comuni?

Ecco cosa cambia davvero per uffici tecnici, urbanistica e SUAP

Il nuovo Piano Casa 2026 segna una svolta importante per i Comuni italiani e, soprattutto, per gli uffici tecnici comunali chiamati a gestire una profonda trasformazione delle procedure edilizie e urbanistiche.

Il decreto punta su semplificazione amministrativa, rigenerazione urbana, recupero del patrimonio esistente e accelerazione degli interventi edilizi, ma trasferisce sugli enti locali nuove responsabilità operative, organizzative e di controllo.

Per Comuni medio-piccoli, come quelli costieri abruzzesi, l’impatto potrebbe essere particolarmente significativo.

Più SCIA e meno permessi di costruire

Una delle principali novità riguarda l’ampliamento degli interventi realizzabili tramite SCIA.

Molte operazioni di:

• ristrutturazione edilizia,

• demolizione e ricostruzione,

• recupero di immobili degradati,

• rigenerazione urbana,

potranno infatti partire con procedure più snelle rispetto al tradizionale permesso di costruire.

Questo comporterà un cambiamento sostanziale nel lavoro degli uffici tecnici comunali: meno attività autorizzativa preventiva e più controlli successivi sull’effettiva conformità urbanistica e edilizia degli interventi.

Gli uffici SUE e SUAP saranno quindi chiamati a riorganizzare i flussi interni, aggiornare la modulistica e rafforzare le attività di verifica.

Conferenze dei servizi accelerate

Il Piano Casa introduce anche una conferenza dei servizi semplificata e con tempi ridotti.

I Comuni dovranno coordinarsi rapidamente con:

• ASL,

• Genio Civile,

• Soprintendenze,

• Vigili del Fuoco,

• enti ambientali.

L’obiettivo è velocizzare gli interventi strategici, ma il rischio per gli enti locali è rappresentato dal possibile silenzio-assenso in caso di mancato rispetto delle scadenze procedurali.

Per questo motivo sarà necessario potenziare:

• digitalizzazione dei procedimenti;

• monitoraggio delle scadenze;

• gestione telematica delle conferenze;

• interoperabilità tra uffici.

Rigenerazione urbana e recupero del patrimonio pubblico

Il Piano Casa 2026 punta fortemente sul recupero degli immobili pubblici inutilizzati, delle aree degradate e del patrimonio ERP.

Per i Comuni significa avviare una vera e propria ricognizione del territorio per censire:

• edifici dismessi;

• immobili degradati;

• aree urbane rigenerabili;

• strutture recuperabili per housing sociale.

Urbanistica, patrimonio e lavori pubblici dovranno lavorare in modo coordinato per predisporre:

• programmi di rigenerazione urbana;

• varianti urbanistiche semplificate;

• accordi pubblico-privati;

• convenzioni edilizie.

Cambi di destinazione d’uso più semplici

Tra le novità più rilevanti anche una maggiore flessibilità nei cambi di destinazione d’uso.

Il decreto favorisce:

• riuso del patrimonio esistente;

• densificazione urbana;

• edilizia mista;

• housing sociale.

Di conseguenza molti Comuni dovranno aggiornare:

• PRG e strumenti urbanistici;

• norme tecniche di attuazione;

• regolamenti edilizi;

• standard urbanistici.

Una revisione che potrebbe incidere profondamente sulla pianificazione urbana dei prossimi anni.

Controlli ex post e nuove responsabilità

La semplificazione delle procedure comporterà inevitabilmente un rafforzamento dei controlli successivi.

Il Piano Casa sposta infatti il baricentro:

• dall’autorizzazione preventiva,

• alla vigilanza edilizia e ai controlli ex post.

Ciò significa che gli uffici comunali dovranno:

• intensificare sopralluoghi;

• verificare asseverazioni tecniche;

• controllare convenzioni urbanistiche;

• monitorare volumetrie e conformità.

Aumentano quindi anche le responsabilità dei RUP e dei dirigenti tecnici, oltre al rischio di contenziosi amministrativi.

Digitalizzazione ormai obbligatoria

Per molti enti locali il vero nodo sarà organizzativo.

Il nuovo modello previsto dal Piano Casa rende ormai indispensabili:

• fascicolo edilizio digitale;

• workflow telematici;

• interoperabilità tra SUAP e SUE;

• gestione online delle pratiche;

• conferenze dei servizi digitali.

Per i piccoli e medi Comuni, soprattutto quelli con carenza di personale tecnico, il rischio è quello di un forte sovraccarico amministrativo.

Le criticità per gli enti locali

Tra le principali difficoltà evidenziate dagli operatori emergono:

• carenza di tecnici comunali;

• aumento delle pratiche edilizie;

• necessità di aggiornare rapidamente i regolamenti;

• rischio di ritardi procedurali;

• maggior peso dei controlli;

• complessità nella gestione delle varianti urbanistiche.

Per questo molti enti stanno valutando la creazione di gruppi operativi dedicati alla semplificazione edilizia e alla rigenerazione urbana.

Prima e dopo il Piano Casa 2026

Una riforma che cambia il lavoro degli uffici tecnici

Il Piano Casa 2026 non rappresenta soltanto una semplificazione edilizia; per i Comuni comporterà la necessità una vera riorganizzazione del modo di gestire urbanistica, edilizia privata, patrimonio pubblico e controlli territoriali.

Gli uffici tecnici dovranno diventare più rapidi, digitalizzati e capaci di gestire contemporaneamente semplificazione amministrativa e vigilanza sul territorio.

Una sfida particolarmente delicata per gli Enti Locali con organici ridotti ma chiamati a sostenere un forte aumento delle attività procedimentali e di controllo, complicate da una normativa spesso confusa ed in continua evoluzione.

Saranno in grado di farlo, puntando solo sulla buona volontà dei tecnici e degli amministrativi che lavorano negli Uffici Tecnici? Si può, realmente, basare una riforma sulla disponibilità di chi lavora già in un contesto di oggettiva difficoltà?

Qualcuno, evidentemente, pensa di si... Il tempo ci dirà se ha avuto ragione.

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