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Ufficio Tecnico 1/2011

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QUESITO

Questa amministrazione comunale ha ricevuto, da parte di un proprietario/condomino una richiesta di permesso di costruire per interventi che vanno a incidere su aree del condominio. Poiché non viene specificato quale sia il rapporto tra la proprietà dell’area del richiedente il permesso e il condominio e cioè se essa sia esclusiva o meno, si chiede di sapere se per le opere ricadenti in un determinato spazio condominiale sia sempre necessario il consenso di tutti i condomini

RISPOSTA

La questione posta s’inserisce in un novero di problematiche sempre più frequenti nella realtà giuridica. Al riguardo, va anzitutto richiamato il primo comma dell’art. 11 del t.u. sull’edilizia il quale dispone – ed analoga previsione è contenuta nel primo comma dell’art. 23 per gli interventi soggetti a d.i.a. (oggi s.c.i.a. dopo la modifica introdotta dalla legge 122/2010 alla legge 241/1990, per le quale modifica si dubita ancora della sua applicabilità all’edilizia)
che “il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”.  L’amministrazione comunale, cui compete l’accertamento della conformità urbanistica di ogni progetto edilizio, deve verificare, perciò, che esista un idoneo titolo per eseguire le opere, accertamento che si pone quale presupposto di legittimità sia degli interventi che implicano il rilascio del permesso di costruire sia di quelli soggetti al regime semplificato della d.i.a./s.c.i.a. (cfr. T.A.R. Campania, sezione II, 22 settembre 2006, n. 8243).
La giurisprudenza amministrativa esclude, in verità, l’esistenza di un obbligo del Comune di effettuare compiuti e approfonditi accertamenti per stabilire la situazione dei diritti gravanti sugli immobili oggetto della richiesta del titolo edilizio.

Anzi, in passato, si era prevalentemente formata l’opinione che la valutazione dell’attività amministrativa in materia edilizia fosse limitata al solo accertamento della conformità dell’opera alla strumentazione urbanistica, facendo salvi i diritti dei terzi ma senza che la mancata considerazione di tali diritti potesse in qualche modo incidere sulla legittimità dell’atto.
Tuttavia, più di recente (cfr. a partire da Consiglio di Stato, sezione V, 15 marzo 2001, n. 1507 e 21 ottobre 2003, n. 6529; T.A.R. Campania, sezione II, 29 marzo 2007 n.  2902), è venuta perdendo rilievo la separazione e cosi la necessaria distinzione tra gli aspetti civilistici e quelli pubblicistici dell’attività edificatoria, evidenziandosi significativi punti di contatto tra i due diversi profili.  Pertanto, è stato affermato che in sede di rilascio dei titoli edilizi, l’amministrazione abbia il potere ed il dovere di verificare l’esistenza, in capo al richiedente, di un’idonea situazione giuridica (proprietà, comproprietà o altro diritto) sull’immobile, interessato dal progetto di trasformazione urbanistica, senza essere la stessa amministrazione certamente chiamata, a risolvere i conflitti di interesse tra le parti private in ordine all’assetto proprietario degli immobili interessati, ma semplicemente chiamata, allo scopo di accertare il requisito della legittimazione del richiedente.  Ciò nel senso che, in caso di opere che vadano ad incidere e sulle parti comuni e così sul diritto di altri comproprietari (ovvero condomini), è legittimo esigere il consenso di questi ultimi, (che può essere manifestato anche per fatti concludenti) specie, a maggior ragione, qualora vi sia un conclamato dissenso fra i condomini in ordine all’intervento progettato.
Se l’amministrazione accertasse la proprietà esclusiva di un immobile o parte di esso (nel condominio, ciò si verifica sovente in relazione al lastrico solare), non vi sarebbero ragioni per negare il permesso di costruire anche in presenza di dissenso od opposizioni degli altri condomini.  Per quanto sopra esposto, il Comune nella fattispecie in esame dovrà effettuare ogni verifica circa la proprietà esclusiva o meno dell’area da parte di colui che richiede il titolo edilizio ai fini della legittimazione ad effettuare l’intervento, soprattutto se e quando vi sia stata nel corso del procedimento un’espressa opposizione da parte di terzi, cioè dei condomini che basino le loro difese sul regolamento condominiale (che può chiarire quali siano le parti in comune e quali siano quelle di proprietà esclusiva).
Si trovano conferme in recente giurisprudenza – oltre quella citata in precedenza – questioni poste dal presente quesito (cfr T.A.R. Campania, Napoli, 6 dicembre 2010 n. 26817; Cons. Stato, sez. IV, 4 maggio 2010 n. 2546; Cons. Stato, sez. V, 29 dicembre 2009 n. 8934).