Unitel

Infine, si chiede di far sapere se si condivida la nostra opinione anche in merito al fatto che sia altrettanto improprio collegare l’obbligo dell’iscrizione al Catasto Fabbricati degli edifici non più rurali con l’obbligo di pagamento del contributo di costruzione, dal momento che ciò non avverrebbe per effetto del rilascio di un atto abilitativo ad eseguire lavori, al quale invece gli oneri sono - per legge - collegati (tale specifica richiesta deriva dal fatto che l’interpretazione alternativa alla nostra ci risulta sia assecondata da qualche Amministrazione comunale di questa Provincia, evidentemente al solo scopo di incrementare gli introiti, ed addirittura soltanto per gli accatastamenti effettuati successivamente al 31.12.2001).

Grazie.

Ing. Fabrizio Libanori

COMMENTO (di Antonio Gnecchi):

RISPOSTA:

{reg}REGOLARIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI NON CENSITI
(articolo 19, DL n. 78/2010, convertito dalla legge n. 122/2010)

Entro il 31 dicembre 2010 deve essere presentata al Catasto Fabbricati la denuncia delle costruzioni, ovvero, le variazioni di consistenza o cambi d’uso con opere mai dichiarate.
I più importanti aspetti che interessano i proprietari di questi immobili sono: l’accatastamento, i risvolti fiscali e gli adempimenti urbanistici, vendita e affitto.

1 - Accatastamento.
In primo luogo va detto che a seguito delle disposizioni introdotte con il DL 262 del 2006, l’Agenzia del Territorio, ha individuato mappe catastali sulle quali sono individuati fabbricati iscritti al catasto terreni, non dichiarati al Catasto Fabbricati. Di questi, solo una piccola parte è stata accertata d’ufficio. Gli elenchi sono stati pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale e sono visibili sul sito www.agenziaterritorio.gov.it
Si tratta soprattutto di fabbricati rurali, ma sono presenti costruzioni di tipo civile (box, depositi, tettoie), industriali (capannoni e laboratori) e commerciali.
Ai possessori viene richiesto di presentare la denuncia al catasto fabbricati entro il 2010, per la regolarizzazione catastale, alla quale dovrà seguire quella fiscale, relativa agli anni pregressi, non ancora caduti in prescrizione.
Rientrano nell’obbligo di variazione catastale quei fabbricati rurali che, nel corso degli anni, sono stati trasformati in civile abitazione, presenti soprattutto nei nuclei abitati di antica formazione.
Stesso obbligo, e nei medesimi termini, per i possessori di unità immobiliari che hanno subito variazioni di consistenza (ampliamenti, recupero dei sottotetti, formazione di verande nei terrazzi, costruzione di un bagno prima mancante, creazione di cantinette abitabili, etc:) o un cambio d’uso con opere.
Le denunce catastali devono essere commissionate a tecnici professionisti iscritti agli albi degli ingegneri, architetti, geometri, periti edili, che vi provvederanno proponendo anche la rendita, ai sensi dell’articolo 1, del DM 701 del 1994. In caso di mancato adempimento, l’Agenzia del Territorio passerà all’accertamento d’ufficio, addebitando al possessore le spese relative, e comunicandogli le sanzioni per omessa denuncia.
Eseguiti gli accatastamenti volontari o d’ufficio, copia della denuncia sarà trasmessa ai comuni di appartenenza, per i controlli di conformità urbanistico-edilizia.
L’accatastamento di un edificio mai dichiarato richiede due operazioni: l’aggiornamento della mappa catastale, da effettuare - previo rilevamento del manufatto – con programma PREGEO 10 fornito dall’Amministrazione, la denuncia al Catasto Fabbricati, con programma DOCFA 4 e la proposta di rendita, ai sensi dell’articolo 1 del D.M. n. 701/1994.
I dati catastali e la rendita proposta dal tecnico abilitato potranno subito essere utilizzati per ogni necessità fiscale (ICI, compravendita) anche se l’ufficio dell’Agenzia del Territorio ha tempo 12 mesi per rettificarli.
Anche tutte le unità immobiliari, già censite al Catasto Fabbricati, che abbiano subito modificazioni della consistenza (categoria, classe, vani, mq.) o la modificazione della destinazione d’uso (da residenza in ufficio, o viceversa) comportano la modifica della rendita.
Si tratta, in genere, di immobili che hanno subito delle trasformazioni edilizie, anche di poco conto, ma che hanno determinato, attraverso l’esecuzione di opere, anche mediante il mutamento della destinazione d’uso, modifiche della consistenza, tali da determinare una modifica della rendita.

2 - Risvolti fiscali.
Dopo l’accatastamento, è necessario procedere alla regolarizzazione fiscale in tema di imposte dirette e ICI. Per cui, nel caso dei fabbricati mai dichiarati, secondo l’articolo 2, comma 36, del DL n.262/2006, l’efficacia della rendita decorre dal 1° gennaio dell’anno successivo a quello di ultimazione del fabbricato o, in mancanza, dal 1° gennaio dell’anno di pubblicazione degli elenchi sulla Gazzetta Ufficiale per il comune di appartenenza.
Se si tratta, invece, di variazioni presentate per mutazioni nello stato delle unità immobiliari già censite, l’efficacia della rendita risale alla data di effettiva ultimazione delle opere.
La regolarizzazione deve essere fatta ricorrendo al “ravvivamento operoso”, previsto dall’articolo 13 del D. Lgs. 472 del 1997, che consente notevoli risparmi nell’applicazione delle sanzioni, evitando così l’accertamento degli enti creditori.

3 - Adempimenti urbanistici.
Sul fronte urbanistico, l’adempimento va richiesto dai possessori dei fabbricati irregolari, mediante incarico a uno dei tecnici citati, con la presentazione al comune di un progetto edilizio in sanatoria, versando le sanzioni previste dall’articolo 37 del dPR n. 380 del 2001 (da un minimo di 516 a un massimo di 19.329 euro), a condizione che la destinazione urbanistica sia compatibile con la costruzione eseguita.
Questo tipo di sanatoria riguarda gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla Dia (ora SCIA), riconducibili all'articolo 22, commi 1 e 2, stesso decreto.
In buona sostanza si tratta di interventi edilizi non riconducibili a quelli individuati all'articolo 6 (attività edilizia libera) e all'articolo 10 (subordinati a permesso di costruire), ovvero, alle varianti a pdc che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel pdc.
Analogamente, nel caso di unità immobiliari già censite, oggetto di interventi edilizi minori, con modifiche che abbiano inciso sulla consistenza o per il cambio d’uso, si potrà presentare una SCIA (segnalazione certificata inizio attività) versando la sanzione che, in tali fattispecie, viene di norma applicata al minimo.
Per i manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero ampliamenti di quelli esistenti, nella misura superiore al 20%, all'esterno della sagoma esistente, realizzati in assenza di pdc (concessione edilizia o licenza di costruzione), o in difformità da esso, ovvero di Dia sostitutiva al pdc, può essere prodotta al comune la richiesta di sanatoria edilizia se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
In tutti gli altri casi di manufatti costruiti in zone non compatibili o addirittura soggette a vincoli ambientali o di rispetto marittimo, lacuale o fluviale, i comuni potranno aprire le procedure d’infrazione, con la denuncia alla Procura della Repubblica, che può concludersi con l’ingiunzione alla demolizione e il carcere per i responsabili (articolo 31 e segg. del dPR n. 380/2001 e articolo 44 stesso decreto)

4 - Vendita e affitto.
In materia di vendita di fabbricati, operata con l'articolo 19, comma 14, DL n. 78/2010, viene disposto che - a pena di nullità - oltre all'identificazione catastale (sezione, foglio, particella e subalterno), i venditori dichiarino che le planimetrie catastali delle unità corrispondono allo stato di fatto oppure presentino un'attestazione di conformità, rilasciata da un tecnico abilitato.
La dichiarazione che i dati catastali del fabbricato (sezione, foglio e particella) e le relative planimetrie depositate in catasto sono conformi alla stato di fatto, è resa ai sensi dell’articolo 47 del dPR n. 445 del 2000 (dichiarazione sostitutiva di atto notorio).
A questo proposito si deve precisare che obbligato alla denuncia catastale è il venditore (anche nel caso siano state eseguite opere edili) cui competono anche le spese tecniche ed amministrative dell’operazione, compreso l’eventuale attestazione di conformità rilasciata dal tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Sotto il profilo urbanistico, l’acquirente deve richiedere al venditore il certificato di agibilità. In base infatti a quanto previsto dall’articolo 23, comma 7, del dPR n. 380 del 2001, alla denuncia di ultimazione dei lavori, deve essere allegata la copia di variazione catastale delle opere realizzate.
Nel contempo, il notaio dovrà verificare la corrispondenza fra l'intestazione catastale e quella risultante dai registri immobiliari. Se il riscontro fosse negativo, dovrà provvedere all'allineamento prima della compilazione dell'atto oppure anche successivamente, tramite compilazione del modello unico informatico, per  la registrazione, la trascrizione e la voltura catastale dell'atto, indicando gi estremi degli atti intermedi mancanti per assicurare la continuità storica.
Sono escluse da tale procedura (Circolare 2/2010), le cessioni relative a particelle censite al catasto terreni; fabbricati rurali che non hanno perso i requisiti di ruralità. Sono altresì escluse altre tipologie di fabbricati iscritti nelle categorie virtuali (articolo 3, DM 29/98): fabbricati non più redditizi, categoria virtuale F/2; fabbricati in corso di costruzione (F/3) o in via di definizione (F4); lastrici solari (F/5); aree urbane (F/1).
Circolare n. 2 del 2010 dell’Agenzia del Territorio: proprio in seguito alla manovra finanziaria, l’Agenzia ha emanato la circolare sopra menzionata, con cui precisa che lo spostamento di una porta interna o di un tramezzo non influiscono sulla consistenza e non richiedono l’aggiornamento catastale. Nella stessa si sostiene, inoltre, che, qualora il proprietario, per la stipula di un atto, intenda comunque presentare la variazione, gli uffici saranno tenuti a riceverla, contrariamente a quanto disposto con la circolare n. 3/3405/89 (condono edilizio ’85).
I fabbricati rurali che hanno perduto i requisiti di ruralità (disciplinati all’articolo 9, del DL 557/2003, convertito dalla legge n. 133 del 1994), sono comunque tenuti a regolarizzare la loro posizione.
Per quanto riguarda i contratti d'affitto, con il comma 15 dell'articolo 19 DL 78/10 si stabilisce che nella richiesta di registrazione siano inseriti gli identificativi catastali, pure nel caso di cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite. Il mancato rispetto della norma comporta una sanzione dal 120 al 240% dell'imposta di registro.

5 -  Regolarizzazioni catastali e relativi adempimenti.
Di seguito si riportano, sommariamente, le diverse ipotesi di regolarizzazione catastale, con i relativi adempimenti, inerenti:
A - gli immobili non dichiarati al catasto e immobili ex rurali, prima e dopo il 31 dicembre 2010
B - le  variazioni di consistenza o di destinazione d'uso, non dichiarate al Catasto Fabbricati
Gli immobili non dichiarati al catasto sono manufatti costruiti, entro e fuori terra, senza titolo abilitativo e non accatastati, compreso gli accessori aggiunti o isolati.
Gli immobili ex rurali sono vecchi cascinali di campagna che è passato in eredita ai figli, che non hanno la qualifica di imprenditore agricolo e lo usano direttamente.
Sono altresì da considerare immobili ex rurali le vecchie costruzioni, site in zone A o nei nuclei di antica formazione, non più utilizzate come stalle, fienili e altre destinazioni agricole, trasformate in abitazioni e usate direttamente dai proprietari.
Per questi immobili è necessario:
entro il 31 dicembre.
Il proprietario
Deve presentare la dichiarazione di aggiornamento, pagando i tributi speciali catastali e, se dovute, le sanzioni. L’Agenzia del Territorio applica la sanzione da 258 a 2066 euro in base alla gravità del caso (tempo trascorso dalla pubblicazione,ammontare della rendita attribuita, azioni di sollecito effettuate).
Irpef, tributi locali, sanzioni e interessi.
Si pagano dal 1° gennaio dell’anno successivo a quello in cui l’immobile è stato ultimato, se la data è conosciuta. Altrimenti, decorrono dal 1° gennaio dell’anno in cui è avvenuta la pubblicazione della particella negli elenchi compilati dal Territorio (a seconda dei casi, 1° gennaio 2007, 2008 o 2009).
dopo il 31 dicembre.
L’agenzia del Territorio procede d’ufficio all’attribuzione provvisoria di una rendita presunta e il soggetto inadempiente paga le sanzioni e gli oneri, così come definiti con apposito provvedimento del direttore dell’Agenzia del Territorio entro il 31 dicembre 2010, e poi effettua la dichiarazione in catasto.
Irpef, tributi locali, sanzioni e interessi.
Si pagano dal 1° gennaio dell’anno in cui è avvenuta la pubblicazione della particella negli elenchi compilati dal Territorio (a seconda dei casi, 1° gennaio 2007, 2008 o 2009).
B - Variazioni di consistenza o di destinazione d’uso non dichiarate in catasto.
Possono riguardare la trasformazione in veranda di un balcone o di una parte di un terrazzo annesso all’abitazione; la trasformazione di un alloggio in un ufficio con opere edilizie; la realizzazione di servizi igienici; la creazione di un soppalco.
Non richiedono, invece, aggiornamento catastale: spostamento di una porta interna; spostamento di un tramezzo; apertura di una finestra in un box auto.
Per queste variazioni, è necessario:
Il proprietario.
Deve procedere all’aggiornamento catastale. Se la dichiarazione viene presentata più di 30 giorni dopo la data di avvenuta mutazione, sono dovuti oltre ai tributi speciali catastali anche le sanzioni.
Irpef, tributi locali, sanzioni e interessi.
Si pagano dalla data di avvenuta mutazione.

{/reg}