Unitel

di Arch. Raffaele Di Marcello – Direttore Nuovo Giornale UNITEL

Le linee di indirizzo pubblicate dal MIT affrontano, al punto 1, lo “Stato legittimo degli immobili” (articolo 9-bis del Testo unico).

Si sottolinea che la verifica della legittimità dei titoli pregressi, da parte dell’amministrazione competente, può essere presunta qualora nella modulistica relativa all’ultimo titolo edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare siano stati indicati gli estremi dei titoli pregressi sulla base del presupposto che, in sede di rilascio di ciascun titolo, l’Amministrazione è chiamata a verificare puntualmente, in base alla documentazione tecnica fornita dal richiedente, eventuali situazioni di difformità che ostano al rilascio del medesimo.

È, quindi, indispensabile che il tecnico, nella documentazione di presentazione dell’istanza dell’ultimo titolo edilizio (Licenza edilizia, Concessione Edilizia, Autorizzazione Edilizia, Permesso di Costruire, Dia, Scia) abbia elencato i titoli abilitativi pregressi, cosa che, soprattutto per le richieste precedenti il Permesso di Costruire, non veniva quasi mai fatta.

Va anche chiarito che, costituiscono titoli edilizi:

prima del Testo Unico dell’Edilizia:

• Concessione Edilizia Onerosa, per opere edilizie maggiori

• Autorizzazione Edilizia (rilasciata in regime di Silenzio-assenso) per opere minori

• DIA gratuita

dopo il 2001 i titoli abilitativi presenti erano invece:

• DIA (Dichiarazione di inizio Attività)

• Permesso di Costruire

• DIA in alternativa al Permesso di Costruire

nel 2010 furono introdotti anche:

• SCIA, (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in sostituzione della DIA

col D.lgs. 126/2016 e D.Lgs 222/2016 i titoli abilitativi attualmente sono:

• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)

• SCIA sostitutiva del permesso di costruire

• Permesso di Costruire

mentre CIL e CILA non costituiscono titoli edilizi.

Secondo le linee guida, quindi, il riferimento alla verifica della “legittimita dei titoli pregressi” non può, quindi, comportare alcun riesame da parte dell’Amministrazione dei precedenti titoli, sussistendo il presupposto che tale verifica sia stata effettuata in precedenza, con la conseguenza che eventuali difformità tra lo stato di fatto e i progetti indicati nelle richieste di rilascio dei titoli o nelle segnalazioni certificate di inizio attività non potranno essere contestate quali mancanza di stato legittimo dell’immobile, ove non contestate in precedenza al fine di negare il titolo edilizio. Pertanto, la verifica richiesta dalla norma in esame deve intendersi come esclusivamente volta ad accertare che l’immobile o l’unita immobiliare siano stati interessati da titoli validi ed efficaci; situazione nella quale dovrà, quindi, affermarsi la sussistenza dello stato legittimo dell’immobile.

Resta fermo, ovviamente, il potere dell’Amministrazione di accertare eventuali difformità realizzate dopo il rilascio o la formazione dei titoli pregressi, che, ove riscontrate, precluderanno di ritenere sussistente lo stato legittimo dell’immobile e consentiranno all’Amministrazione di procedere con i poteri previsti dall’ordinamento, ivi compreso il potere di negare il rilascio di nuovi titoli.

Ma le linee guida specificano che tale verifica andrà effettuata solo per le eventuali opere difformi all’ultimo titolo, e non per quelle difformi dai precedenti titoli, che avrebbero dovuto essere accertate in sede di esame della richiesta.

Tale accertamento, secondo le linee guida, potrà essere attestato:

1) laddove il titolo più recente sia stato rilasciato dall’amministrazione con formale provvedimento, che – anche mediante ricorso a clausole-tipo – attesti esplicitamente che il medesimo è stato adottato previa verifica della legittimità dei titoli pregressi;

2) con riferimento ai titoli rilasciati con formale provvedimento ovvero formatisi implicitamente, per silenzio-assenso (come nel caso della SCIA, della SCIA alternativa al permesso di costruire), laddove sia stata fornita l’indicazione degli estremi del titolo originario e di quelli successivi relativi all’immobile o unità immobiliare, e, in considerazione della documentazione prodotta, non sia stata formulata alcuna contestazione dall’Amministrazione su eventuali difformità rispetto allo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare oggetto dell’intervento.

Resta la possibilità per l’Amministrazione di attivare gli opportuni strumenti di tutela giuridica nei confronti di comportamenti elusivi delle norme edilizie fondate sulla presentazione di una documentazione incompleta o non corrispondente allo stato di fatto, ove sussistano i presupposti per l’annullamento in autotutela dei precedenti titoli.