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Travagliato, lì ... novembre 2009

DETERMINAZIONE n° ____/2_____

SERVIZIO TECNICO COMUNALE SETTORE EDILIZIA PRIVATA - URBANISTICA

Oggetto: Piano attuativo (ambito di trasformazione) denominato “______________”, conforme alle previsioni degli atti del PRG vigente (PGT), proposto da ___________ in via _____________  (n. ____ prot. del ______  marzo 2009).

Il sottoscritto Responsabile del Servizio Tecnico

VISTA la richiesta dei Sig. ...  presentata in data ... marzo 2009, n. ... prot. intesa ad ottenere l’approvazione di un piano attuativo (ambito di trasformazione), a destinazione residenziale (produttiva), conforme alle previsioni degli atti del PRG (o PGT), relativo ad un ambito di trasformazione urbanistica posto nella zona ……, unitamente allo schema di convenzione interessante gli immobili situati in ___________________, via/loc. __________________ ed identificati catastalmente ai mappali ________________________ del NCT di_____________________;

CONSIDERATO che, il piano attuativo (ambito di trasformazione) proposto prevede:

• la realizzazione di __________________________________________________;
• la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria / secondaria a scomputo totale / parziale degli oneri di urbanizzazione primari e secondari
• la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria
• la cessione gratuita parziale delle aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale previste dal piano dei servizi del PRG (o PGT) vigente, pari a _____ metri quadrati; (ovvero)

CONSIDERATO ALTRESI’ che il piano attuativo (ambito di trasformazione) proposto non prevede la cessione gratuita totale o parziale delle aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale previste dal piano dei servizi del PRG (o PGT) vigente, pari a _____ metri quadrati;

PRESO atto che:

• le aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale sono obbligatorie in ambiti soggetti a P.A. (ambiti di trasformazione) in base al Piano dei Servizi dello strumento urbanistico vigente;
• che la monetizzazione alternativa alla cessione di aree non cedute (totale o parziale) spetterà al responsabile dell’UTC con apposita valutazione delle stesse ai sensi dell’articolo 46 della legge regionale n. 12 del 2005,
• constatata l’impossibilità tecnica di reperire all’interno o all’esterno dell’ambito assoggettato a P.A. (ambito di trasformazione) le aree da cedere gratuitamente al Comune o da assoggettare all’uso pubblico per le seguenti ragioni:

• xxxxx

• xxxxx (ovvero)

• l’acquisizione di tali aree non sia ritenuta opportuna dal comune per una, o più, delle seguenti condizioni:

• l’estensione delle aree da cedere è tale da far ritenere NON opportuna l’acquisizione a favore del comune (_____ mq., quantità limitata e insufficiente all’attuazione delle previsioni delle attrezzature pubbliche o di interesse pubblico previste dal Piano dei Servizi

• la conformazione delle aree da cedere a favore del comune fa venir meno l’opportunità  della loro acquisizione in quanto ______________________________ ( specificare le motivazioni)

• la localizzazione delle aree da cedere al comune è tale da NON  ritenere opportuna l’acquisizione in quanto ______________________ (specificare le motivazioni)

(ovvero)

• l’acquisizione di tali aree non sia ritenuta opportuna  dal comune in relazione  di programmi comunali di intervento,

FATTO RILEVARE che:

• ai sensi dell’articolo 46, comma 1, lettera a), della legge regionale n. 12 del 2005, l’espressione “somma commisurata all’utilità economica conseguita per effetto della cessione” deve essere interpretata nel senso che l’utilità da corrispondere deve essere pari al valore di mercato delle aree edificabili che, grazie alla monetizzazione, restano nella disponibilità del lottizzante,
• l’espressione ”commisurata” non può che essere intesa sinonimo di “pari a” in quanto, il diverso significato di “proporzionalità” (dunque utilità come pari ad una quota o percentuale del valore di mercato), avrebbe indicato il criterio per la determinazione della somma (e, dunque, la misura della quota o della percentuale da applicare al valore di mercato),
• deve essere previsto il pagamento di una somma che sia di importo tale da realizzare l’equivalenza delle due soluzioni (cessione delle aree e monetizzazione) sia per l’amministrazione comunale che per il privato (il quale in mancanza di tale obbligo), conseguirebbe un indebito vantaggio ricorrendo alla monetizzazione).
• I proventi della monetizzazione per la mancata cessione è destinata alla realizzazione di interventi previsti nel piano dei servizi del PRG ( o PGT) vigente

VISTO l’art. 46 della L.R. n. 12/2005 che prevede la possibilità, in alternativa totale o parziale della cessione delle aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale, di prevedere nella convenzione urbanistica che, al momento dell’atto della stipula, i lottizzanti corrispondano al Comune, una somma commisurata all’utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione di aree e comunque non inferiore al costo di acquisizione di altre aree;

CRITERI DI VALUTAZIONE.
Sono stati adottati in base a quanto stabilisce l’articolo 46, della legge regionale n. 12 del 2005 in relazione all’utilità economica conseguita dai lottizzanti (dai recuperanti) per effetto della mancata cessione gratuita delle aree previste dal Piano dei Servizi dello strumento urbanistico generale vigente (PRG o PGT), in ordine:

a) alle specifiche norme edilizie e urbanistiche del PRG (o PGT) vigente
b) alla localizzazione delle aree nel contesto del territorio comunale
c) alla edificabilità delle aree oggetto del PA (o ambito di trasformazione), da convenzionare
d) alla disponibilità o meno di aree pubbliche e di interesse pubblico o generale
e) ad adeguati collegamenti stradali e facilità di allacciamento agli impianti e servizi pubblici
f) all’incidenza del costo di esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria /secondaria
g) ai prezzi di soggetti autonomi ed indipendenti che  costituiscono un’autorevole fonte orientativa con la pubblicazione di listini dei valori delle aree fabbricabili sul mercato della Provincia

In relazione a ciascuna dei suddetti criteri, si specifica quanto segue:
a1) la classificazione dell’area tra le zone edificabili del PRG (o PGT), è un elemento qualificante per la valutazione degli immobili in esame, inclusi in zona ….., residenziale (produttiva) di espansione – articolo …. delle NTA del PRG (o PdR del PGT) vigente dal …………….., con indice di edificabilità di ….. mc/mq (ovvero RC del ….. %, ovvero di Slp, pari a ………). In tale zona sono ammesse  destinazioni d’uso principali, quali la residenza (ovvero, per le attività produttive del settore secondario, le attività industriali e artigianali di produzione e trasformazione di beni, ovvero, per le attività produttive del settore terziario, le attività di servizio a supporto del settore primario e secondario), oltre a quelle complementari alla residenza, quali le attività professionali, etc. (ovvero, per le attività produttive dei settori secondario e terziario, la residenza per custodia, mense, spacci aziendali, etc), nonché quelle compatibili alla residenza, quali le attività direzionali, finanziari, alberghiere, ricettive, ricreative e pubblici servizi (ovvero, per le attività del settore secondario e terziario, la vendita degli articoli di propria produzione, etc).,
a2) la destinazione d’uso degli immobili previsti dal piano di attuazione (ambito di trasformazione) è una caratteristica rilevante per stabilire il valore dell’area non ceduta (insediamenti residenziali unifamiliari, bifamiliari, plurifamiliari (ovvero, produttivi industriali/artigianali, ovvero, attività commerciali e/o direzionali)
b) l’area soggetta a piano attuativo (ambito di trasformazione) si trova /non si trova in una zona particolarmente / non propriamente di pregio del territorio comunale, ovvero in zona panoramica, in zona di particolare valenza paesaggistica e ambientale, poiché posta ……………………………. (illustrare la relativa situazione)
c) l’edificabilità delle aree oggetto di piano attuativo (ambito di trasformazione) e da convenzionare, che consente una buona / modesta / sufficiente fabbricabilità, appetibile sul mercato immobiliare, prevede la costruzione di …………………………………………………….
d) la disponibilità / la limitata disponibilità / la mancanza di disponibilità  di utilizzazione delle attrezzare pubbliche e di interesse pubblico e generale presenti negli immediati dintorni, quali scuole, uffici pubblici, attrezzature e impianti sportivi, etc.,
e) l’adeguato collegamento / l’inadeguato collegamento stradale con l’abitato di …….. (o frazione), nonché la facilità / la difficoltà di allacciamento agli impianti e servizi pubblici, quali acquedotto, fognatura, illuminazione pubblica, gas, etc.
f) na componente che incide sulla valutazione di dette aree riguarda l’obbligo dei privati alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, come da progetto esecutivo e CME allegati al piano attuativo (ambito di trasformazione) da convenzionare
g) le tabelle edite dalla Camera di Commercio, soggetto autonomo ed indipendente, che costituiscono un’autorevole fonte orientativa periodica e semestrale, pubblicano un listino dei valori delle aree fabbricabili rilevati sul mercato della Provincia, nonché degli immobili già edificati e che, quanto alle aree, distingue essenzialmente le stesse in aree destinate ad insediamenti produttivi (con valorizzazione a mq) o abitativi (con valorizzazione a mc). Tali valori sono anch’essi orientativi e a volte inferiori a quelli rilevati da transazioni commerciali note al Comune, per vendite dagli stessi effettuate, per rogiti notarili di compravendita trasmessi al Comune ai sensi dell’articolo 47, del d.P.R. n. 380/01, ovvero a quelli espressi dagli stessi contribuenti in perizie asseverate per l’affrancamento di plusvalenze o per conferimento delle stesse in società di capitali

TENUTO CONTO, oltre criteri di valutazione sopra esposti, che:
la norma, oltre ad attribuire al privato la facoltà e non l’obbligo della monetizzazione, mira unicamente a compensare la maggior utilità economica che al privato deriva dal ricorso alla monetizzazione anziché alla cessione delle aree,
l’incidenza per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria (compreso quelle eventualmente da potenziare) da parte dei lottizzanti (recuperanti), come da progetto esecutivo e CME previste dal piano attuativo (ambito di trasformazione), in ottemperanza  a quanto disciplinato dal  D. Lgs. n. 152 del 2008 e in applicazione degli articoli 32, comma 1, lettera g), e articolo 122, comma 8, del decreto legislativo n. 163 del 2006 (Codice dei contratti pubblici), viene stabilita nella misura percentuale sul valore di mercato dell’area edificabile (non urbanizzata), e cioè:
percentuale del 20% per le aree residenziali
percentuale del ….% per le aree produttive
la percentuale del 20% stabilita per le aree residenziali, riferita al valore a metro cubo corrisponde, mediamente alla stessa percentuale del 20% al metro quadrato di superficie edificabile,
le opere di urbanizzazione secondarie vanno considerate nella valutazione e calcolo degli standard aggiuntivi di qualità

VISTO il listino prezzi della Pro Brixia Immobiliare n. 1/2009 per conto della CCIAA di Brescia, relativo alle aree edificabili residenziali e produttive riguardanti il comune di _____________, nel quale sono riportati i valori minimi e massimi correnti e di seguito riportati:

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CONSIDERATO che il valore medio delle aree residenziali edificabili del comune di ______________, desunti dalla tabella sopra riportata, corrisponde ad un prezzo equivalente di euro _________ al metro quadrato, e considerando l’incidenza del 20% per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria previste dal piano attuativo (ambito di trasformazione),

DETERMINA

il valore della monetizzazione alternativa alla cessione gratuita di aree previste dal Piano dei Servizi del PRG (o PGT) vigente, ai sensi dell'articolo 46 della legge regionale 11 marzo 2005, n. 12, corrispondente all’utilità economica derivante ai lottizzanti (recuperanti), per effetto della mancata cessione e comunque non inferiore al costo di acquisizione di altre aree, è determinato in euro _______ (______________________________________), al metro quadrato, non superiore a quello di mercato.
L’importo di tale monetizzazione, tenuto conto dell’incidenza del costo per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione da realizzare sulle aree soggette a piano attuativo, risulta complessivamente di euro _______________ (____________________________)
L’importo totale della monetizzazione dovrà essere versato dai lottizzanti (recuperanti)alla Tesoreria del Comune all'atto della sottoscrizione della convenzione urbanistica, riconoscendo che l'importo è congruamente commisurato alla utilità conseguita dai lottizzanti (recuperanti) medesimi in virtù della mancata cessione e comunque non inferiore alla acquisizione di altre aree simili.

Il Responsabile del Servizio