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21/11/2017 05:42
Home Articoli IMMOBILI Immobile abusivo, l'acquirente in buona fede paga la sanzione

Immobile abusivo, l'acquirente in buona fede paga la sanzione

di Daniela Dattola

La sanzione pecuniaria prevista in alternativa alla sanzione demolitoria dall'articolo 38 comma 1 del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico dell'edilizia) con riferimento all'immobile abusivo perché realizzato con permesso di costruire successivamente annullato, ha identica natura reale della seconda. Di conseguenza, il terzo acquirente dell'immobile, anche se lo ha acquistato in buona fede, non può sottrarsi al pagamento della sanzione.

 

 

Questo il principio di diritto riaffermato dal Tribunale amministrativo regionale per la Puglia – Bari, sezione III, con la sentenza n. 1290 del 16 novembre 2016.

I casi di annullamento del permesso di costruire ed i rimedi offerti
L'articolo 38 del Dpr n. 380/2001 prevede espressamente al comma 1 primo periodo che "In caso di annullamento del permesso di costruire, qualora non sia possibile, in base a motivata valutazione, la rimozione dei vizi delle procedure amministrative o la restituzione in pristino, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica una sanzione pecuniaria pari al valore venale delle opere o loro parti abusivamente eseguite". La norma non distingue tra i casi di annullamento a seguito di esercizio del potere generale di autotutela dell'Amministrazione di cui all'articolo 21 – nonies della legge 7 agosto 1990 n. 241 ed i casi ad opera del Giudice amministrativo o del Capo dello Stato. L'annullamento del titolo edilizio comporta inevitabilmente la necessità di considerare la posizione del privato che su tale titolo viziato aveva riposto affidamento. I rimedi offerti dalla norma in commento sono tre:
• in caso di annullamento per vizi delle procedure amministrative, il privato non subisce nessuna sanzione, anche se il vizio era derivato da sua negligenza;
• se invece la rimozione dei vizi procedurali non è possibile, il privato è assoggettato alla pesante sanzione reale della restituzione in pristino;
• infine, secondo una graduazione crescente delle sanzioni a danno del privato, qualora anche la restituzione in pristino dovesse risultare impossibile, il privato sarà costretto a sopportare gli effetti dell'ancora più pesante sanzione reale dell'integrale corresponsione del valore venale dell'opera o delle loro parti abusivamente eseguite, pur potendo ottenere un premesso di costruire in sanatoria a formazione progressiva pari, quanto agli effetti, a quello previsto dall'articolo 36 del medesimo Dpr n. 380/2001.

La posizione del privato acquirente in buon fede del bene
L'articolo 38 del Dpr n. 380/2001 costituisce una norma di principio che tende a conservare il più possibile l'immobile abusivo, dettando norme di favore che assistono l'affidamento qualificato del privato che ha realizzato la costruzione in base ad un permesso di costruire successivamente annullato e a conservare il manufatto il cui titolo abilitativo è poi venuto meno. Nel caso estremo di annullamento del precedente assenso edilizio a causa del riscontrato conflitto insanabile con il regime costruttivo di riferimento, la norma impone però all'Amministrazione di adottare i provvedimenti sanzionatori reali già visti o della demolizione o dell'irrogazione della sanzione pecuniaria, senza distinguere apertamente tra l'autore dell'intervento abusivo ed il suo avente causa, come nel caso in esame. Di qui, la delicata problematica dell'esatta individuazione del soggetto a cui applicare l'una o l'altra delle sanzioni nel caso di trasferimento della proprietà dell'immobile dall'autore dell'abuso all'acquirente in buona fede, in pendenza di un contenzioso con il Comune successivamente sfociato nell'annullamento del permesso di costruire in virtù del quale il bene compravenduto era stato realizzato.

Il caso
Il ricorrente, titolare di un'impresa individuale, a mezzo di un ricorso principale e di diversi motivi aggiunti, ha chiesto l'annullamento del provvedimento comunale che gli aveva comminato la sanzione pecuniaria di oltre 4000.000,00 Euro prevista dall'articolo 38 del Dpr n. 380/2001, dolendosi dell'erronea irrogazione della sanzione nei suoi confronti per violazione del citato articolo 38, in quanto egli:
• ha acquistato l'immobile dalla società costruttrice in buona fede, avendo questa dato espressamente atto nel contratto di compravendita che "Ai sensi della vigente normativa urbanistica ed edilizia, la parte venditrice (…) dichiara che il fabbricato di cui il compendio immobiliare è porzione, è stato realizzato in virtù delle concessioni e provvedimenti amministrativi in premessa citati (…) e che dal predetto contratto non era dato in alcun modo evincere la pendenza del contenzioso successivamente sfociato nell'annullamento del permesso di costruire";
• per l'effetto, è stato del tutto estraneo, non solo oggettivamente all'abuso commesso, ma anche soggettivamente poiché del tutto ignaro del medesimo al momento dell'acquisto, di cui, pacificamente, ha avuto notizia solo successivamente al rogito notarile.

La sentenza
Tutti i motivi di ricorso sono stati respinti dal Tar, il quale ha invece ritenuto meritevoli di accoglimento i rilievi formulati dal Comune, evidenziando la natura reale e ripristinatoria della sanzione pecuniaria comminata. Il Collegio, in particolare, ha attribuito la titolarità passiva della sanzione al terzo in buona fede, ritenendo del tutto inconferente il ragionamento poggiante sul principio di personalità della responsabilità per l'illecito amministrativo commesso: principio che, nel caso di specie, non deve trovare ingresso ed applicazione, poiché la sanzione pecuniaria di cui all'articolo 38 del Dpr n. 380/2001 rientra piuttosto nel genere delle misure ripristinatorie.

La sanzione pecuniaria e l'attuale proprietario del bene

Il rilevato carattere di misura ripristinatoria della sanzione in esame, desumibile peraltro dalla stessa circostanza che essa è prevista dalla norma in commento "in sostituzione della misura demolitoria, di cui è indiscussa la natura reale", rispetto alla quale, peraltro, è del tutto alternativa, induce il Tar a ritenere che detta sanzione pecuniaria segue necessariamente l'immobile in tutti i suoi successivi trasferimenti di proprietà e può quindi essere legittimamente comminata in capo a chi è il proprietario attuale dell'opera dichiarata abusiva.

I precedenti giurisprudenziali
Il Collegio non ha per nulla innovato rispetto a quelli che sono sempre stati i conformi arresti giurisprudenziali circa la titolarità passiva della sanzione in capo all'avente causa (per tutti, si veda il Tar Liguria, sezione I, sentenza n. 306 del 12 marzo 2009), non mancando ancora una volta di affermare come ciò che in definitiva sembra contare veramente è l'eliminazione della "situazione obiettivamente antigiuridica conseguente alla realizzazione e permanenza di un'opera contrastante con la vigente disciplina urbanistica, nonché al conseguente ripristino dell'ordine urbanistico violato".
In ciò, non deve peraltro trarre in inganno la sentenza del Consiglio di Stato, sezione VI, 10 settembre 2015 n. 4221, con cui si impone all'Amministrazione comunale l'adozione di provvedimenti sanzionatori a carico dell'autore dell'intervento realizzato con titolo edilizio poi rimosso in via giurisdizionale, perché le questioni colà affrontate erano differenti e non richiedevano una decisione sul terzo acquirente in buona fede dell'immobile abusivo, come invece nel caso concreto qui commentato.

 

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