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18/11/2017 02:01
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IL DECRETO LEGGE "SBLOCCA ITALIA"

Articolo a cura dell' Ing. Franco Giuseppe Nappi

IL DECRETO LEGGE” SBLOCCA ITALIA ” - n. 133 del 12 settembre 2014 ( salvo modifiche in sede di conversione del Decreto legge entro 60 giorni).– introduce, tra le semplificazioni edilizie, delle novità anche per : 1) Il nuovo permesso di costruire convenzionato; 2) novità in materia di lottizzazione di aree; 3) l’intervento sostitutivo regionale per i piani attuativi.

Il Nuovo Permesso Di Costruire Convenzionato. Con il nuovo art. 28-bis si introduce nel T.U. il permesso di costruire convenzionato. Quando le esigenze di urbanizzazione possono essere soddisfatte, sempre sotto controllo comunale, con una modalità semplificata, si può richiedere il permesso di costruire convenzionato: nella convenzione sono previsti gli obblighi in capo al richiedente legati al rilascio del titolo.

La convenzione stessa è inquadrabile fra gli accordi integrativi o sostitutivi del provvedimenti di cui all’art. 11 della Legge n. 241/90. Sono soggetti alla stipula della convenzione, in particolare, la cessione di aree anche al fine dell’utilizzo di diritti edificatori, la realizzazione di opere di urbanizzazione, le caratteristiche morfologiche degli interventi e la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale.

La convenzione può prevedere modalità di attuazione per stralci funzionali, cui si collegano gli oneri e le opere di urbanizzazione da eseguire e le relative garanzie; il termine di validità del permesso di costruire convenzionato può essere modulato in relazione agli stralci funzionali previsti dalla convenzione; il procedimento di formazione del permesso di costruire convenzionato è quello previsto per il permesso di costruire. Novità In Materia Di Lottizzazione Di Aree. L’attuazione degli interventi previsti nelle convenzioni di lottizzazione ovvero degli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, può avvenire per stralci funzionali e per fasi e tempi distinti. In tal caso per ogni stralcio funzionale nella convenzione saranno quantificati gli oneri di urbanizzazione o le opere di urbanizzazione da realizzare e le relative garanzie purché l’attuazione parziale sia coerente con l’intera area oggetto d’intervento.

Ad una lettura immediata, tale novità, avvalora, ancora di più, cosa sempre sostenuta dal sottoscritto, che la condizione necessaria e sufficiente per il rilascio dei permessi di costruire per un nuovo edificio previsto in un ambito sottoposto a piano di lottizzazione, oltre il termine di validità della convenzione urbanistica, rimane esclusivamente la presenza delle opere di urbanizzazione primarie e secondarie, tale da rendere irrilevante la necessità di un nuovo PA da parte di un’amministrazione poiché la costruzione di nuovi edifici su lotti residui in ordine ai quali la redazione di un formale PA rappresenta un aggravio procedimentale.

Innanzitutto va detto che i piani attuativi, comunque denominati (PP, PL o PR) sono subordinati dalla stipula di una convenzione urbanistica ai sensi dell’articolo 28 della legge urbanistica n. 1150 del 1942, sono approvati secondo le disposizioni di cui all’articolo 16 stessa legge e devono tenere conto di quanto dispone il successivo articolo 17 sui termini di validità. Proprio perché l’articolo 16, comma 5, della legge urbanistica stabilisce il termine non superiore ai 10 anni entro il quale deve essere attuata l’esecuzione delle opere (opere di urbanizzazione primarie e secondarie), e come si evince dai contenuti di copiose sentenze giurisprudenziali, le norme sopra citate, riferite ai PP, sono applicabili anche ai piani di lottizzazione e ai piani di recupero, sia per quanto riguarda i termini di validità delle convenzioni urbanistiche che per gli effetti derivanti dalla mancata attuazione (totale o parziale) dei piani stessi. - La cessata efficacia di un piano attuativo, in tutto o in parte non eseguito, non rende l’area interessata priva di disciplina urbanistica, alla stregua delle c.d. zone bianche, per le quali risultano dettate le rigide prescrizioni di cui all’articolo 4, ultimo comma, della legge 29.1.1977, n. 10 e s.m.e i., poi confluito nell’articolo 9 del dPR 380/2001. Dette prescrizioni, infatti, appaiono giustificate per le zone nelle quali si riscontri la mancanza di qualsiasi programmazione d’uso del territorio.

Nell’ipotesi quindi di decadenza dei piani attuativi è comunque consentita la costruzione di nuovi fabbricati nel rispetto della normativa edilizia di zona che resta ultrattiva a tempo indeterminato per la parte che disciplina l’edificazione nelle sue linee fondamentali ed essenziali.

- Il piano attuativo, ancorché scaduto, è da ritenersi ultrattivo con l’obbligo di osservare nella costruzione di nuovi edifici e nella modificazione di quelli esistenti gli allineamenti e le prescrizioni di zona, tenuto conto soprattutto dello stato di realizzazione delle opere di urbanizzazione, quale elemento (o presupposto) ostativo al rilascio del permesso di costruire. - Il primo comma dell’articolo 17 della legge n. 1150 del 1942 recita: decorso il termine stabilito per l’esecuzione del piano particolareggiato questo diventa inefficace per la parte in cui non abbia avuto attuazione, rimanendo soltanto fermo a tempo indeterminato l’obbligo di osservare nella costruzione di nuovi edifici e nella modificazione di quelli esistenti gli allineamenti e le prescrizioni di zona stabiliti dal piano stesso.

La norma, ancorché riferita espressamente ai piani particolareggiati, deve ritenersi applicabile anche a tutti gli altri piani attuativi, comunque denominati, anche di iniziativa privata. - Il prevalente, quasi unanime, orientamento giurisprudenziale in forza del quale nelle zone in cui il piano attuativo è decaduto, è comunque consentita la costruzione di nuovi fabbricati nel rispetto della normativa urbanistico-edilizia di zona che resta automaticamente ultrattiva a tempo indeterminato per la parte che disciplina l’edificazione nelle sue linee fondamentali ed essenziali. - Le aree residue all’interno del piano attuativo decaduto, infatti, in forza del suddetto articolo 17 della legge n. 1150 del 1942, non restano prive di regolamentazione urbanistica, in quanto permane la disciplina di pianificazione generale e quella di linea fondamentale ed essenziale della pianificazione attuativa. - L’Amministrazione deve, innanzi tutto, verificare se il piano attuativo è stato effettivamente attuato nella parte che riguarda la realizzazione delle opere di urbanizzazione previste dallo stesso, atteso che il citato articolo 17, consentendo anche la costruzione di nuovi edifici, implicitamente non include gli stessi nel concetto di attuazione.

Le opere di urbanizzazione, infatti, costituiscono il presupposto per il rilascio del titolo abilitativo, qualora conforme alle prescrizioni edilizie. - La presenza delle opere di urbanizzazione rende irrilevante la necessità di un nuovo piano attuativo stabilito dall’amministrazione comunale anche in ragione del fatto che si tratti di interventi edilizi su lotti residui in ordine ai quali la redazione di un formale piano di lottizzazione rappresenta un aggravio procedimentale.
Tale verifica l’Amministrazione deve obbligatoriamente attuarla, anche per le richieste di permessi di costruire, in tutte le altre zone dello strumento urbanistico vigente, così come dispone, il DPR n. 380/2001 art. 12 comma 2, che di seguito si riporta: “ D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia omissis…..

Art. 12 (L) - Presupposti per il rilascio del permesso di costruire

1. Il permesso di costruire è rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.

2. Il permesso di costruire è comunque subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del comune dell'attuazione delle stesse nel successivo triennio, ovvero all'impegno degli interessati di procedere all'attuazione delle medesime contemporaneamente alla realizzazione dell'intervento oggetto del permesso”.

L’intervento sostitutivo regionale per i piani attuativi. Le regioni, con proprie leggi, assicurano l’attivazione del potere sostitutivo allo scadere dei termini assegnati ai comuni per l’adozione da parte degli stessi dei piani attuativi comunque denominati in base alla normativa statale e regionale (piano particolareggiato, piano per l'edilizia economica popolare, piano per insediamenti produttivi, piano di recupero, ecc.).

Sicuro di aver dato una particolare utilità alla presente recensione, nonché un modesto contributo al collegamento di tale testo legislativo ( ancora da convertire in legge) alle norme vigenti, e nell’attesa di una mia prossima recensione, invito i tecnici, addetti ai lavori, ad un confronto su tali argomentazioni.


Comiziano, lì 20 settembre 2014

Ing. Franco Giuseppe Nappi
Responsabile del IV Servizio del Comune di Comiziano (NA)

 

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