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21/11/2017 01:52
Home Articoli IMMOBILI Silenzio-assenso, Cil, Scia: più complicata la trascrizione nelle compravendite di immobili

Silenzio-assenso, Cil, Scia: più complicata la trascrizione nelle compravendite di immobili

Il Consiglio nazionale del notariato ha predisposto una guida operativa sulla disciplina nazionale edilizia che tiene conto delle normative emanate negli ultimi 18 mesi, aggiornando uno studio del 2011.
La scenario dei titoli abilitativi può essere così riassunto relativamente all'attività edilizia: totalmente libera; libera previa comunicazione inizio lavori (CIL); soggetta a segnalazione certificata inizio attività (SCIA); soggetta a permesso di costruire e super-DIA.

È appena il caso di ricordare che prima di questo sforzo di "semplificazione", il Testo Unico Edilizia (TUE) D.P.R. N.380/2001 aveva ridotto a due i titoli abilitativi: permesso di costruire e DIA.

La guida analizza nel dettaglio l'intero procedimento urbanistico-edilizio e le differenze tra i diversi titoli abilitativi , offrendo anche utili tabelle di sintesi. Conviene, però, soffermarsi su alcuni aspetti specifici , anche controversi, e in particolare sugli adempimenti che devono essere svolti dai notai nella predisposizione degli atti relativi alla commercializzazione degli immobili.

LO SPORTELLO UNICO EDILIZIA

Al centro del nuovo processo istruttorio e decisionale vi è lo sportello unico edilizia (SUE) , codificato dal D.L. n.83/2012 come unico interlocutore tra la pubblica amministrazione e cittadini, che costituisce, perciò, l'unico punto di accesso per tutte le vicende amministrative riguardanti il titolo abilitativo, dalla richiesta al rilascio; ne discende che l'interessato non potrà più rivolgersi
direttamente, ad esempio, alla sovrintendenza per ottenere il parere ,ne' la stessa potrà contattare direttamente il privato (limitando così la partecipazione al procedimento, che in alcuni casi può risolvere alcune problematiche progettuali attraverso un'interlocuzione diretta). Nel caso invece di CIL , l'interessato può richiedere al SUE di provvedere all'acquisizione degli atti di assenso o richiederli direttamente.

CITARE LA CIL NEGLI ATTI DI VENDITA

All'atto della stipula di un atto avente ad oggetto un immobile sul quale siano stati eseguiti interventi soggetti a CIL, il notaio dovrà valutare se le opere hanno inciso sul classamento dell'immobile e se sia necessaria una denuncia di variazione catastale in modo da assicurare la conformità tra i dati catastali e planimetrici depositati in catasto e lo stato di fatto, a pena di nullità dell'atto di trasferimento. Si specifica che non vi è l'obbligo di citare gli estremi della CIL negli atti traslativi, ma ciò è opportuno per avere un quadro completo della storia urbanistico-edilizia dell'immobile ed al fine di garantire l'acquisto di un immobile conforme alla disciplina urbanisticoedilizia e quindi la qualità del bene oggetto di vendita.

TRASFERIRE IL PERMESSO

Si ricorda, poi,che il permesso di costruire è trasferibile insieme all'immobile ai successori e aventi causa e non incide sulla titolarità della proprietà o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati per effetto del suo rilascio. Pertanto il permesso può essere trasferito insieme all'area, ma necessita di un atto di voltura che non da luogo ad un nuovo permesso, ma solo ad un cambio di intestazione.

IL CASO CDEL SILENZIO-ASSENSO

Viene ribadito che il rilascio del permesso di costruire deve avvenire tramite un atto scritto, ma si forniscono anche indicazioni nel caso si sia formato il silenzio assenso, per cui non esiste un provvedimento formale da citare nell'atto. Il notaio dovrà indicare i presupposti e gli elementi costitutivi del silenzio assenso che si è formato, quali: presentazione SUE; pagamento contributo di costruzione; avvenuto decorso dei termini senza provvedimenti espressi di diniego; mancata richiesta di integrazione documentale; assenza di vincoli. Questi elementi possono essere fatti risultare dall'atto nella forma della dichiarazione di parte, non essendo prevista una specifica attestazione da parte del notaio rogante il quale non è tenuto ad effettuare controlli sulla regolarità urbanistico-edilizia del procedimento conclusosi con il silenzio assenso, ma solo ad una verifica puramente formale circa l'esistenza dei presupposti del silenzio assenso ed a ricevere, per riprodurla in atto, la dichiarazione di parte.

IL CASO DELLA SUPER-DIA

Un'attenzione particolare è dedicata alla c.d. super-DIA per la quale si ribadisce l'obbligo di menzione nell'atto essendo sostitutiva del permesso di costruire, ma si evidenzia il contrasto interpretativo circa gli estremi da dichiarare, ossia se sia sufficiente la menzione della denuncia, ovvero se sia necessaria l'indicazione di tutti gli elementi del procedimento. Lo studio ritiene che sia sufficiente per la validità dell'atto indicare i soli estremi della denuncia presentata al SUE ( data di presentazione e numero di protocollo attribuito ovvero estremi della raccomandata e della data di ricezione o della ricevuta informatica in caso di utilizzazione della procedura informatica). Sarà invece opportuno, ma non necessario, indicare gli estremi del piano attuativo se previsto e la dichiarazione che ricorrono le condizioni di legge per avvalersi della super-DIA.

COSA FARE CON LA SCIA

Per gli interventi non più soggetti a DIA semplice, ma a SCIA non è prescritta alcuna menzione a pena di nullità, anche se la stessa è opportuna, anche in questo caso, per ricostruire la storia urbanistico-edilizia del fabbricato.
Si sottolinea, altresì, che la violazione della disciplina in materia di SCIA comporta l'applicazione delle sanzioni amministrative, ma non coinvolge mai la validità dell'atto. In proposito viene evidenziata l'introduzione di una sanatoria per legge da parte del D.L. n.70/2011 degli abusi rientranti nel 2% delle misure progettuali.

IL CERTIFICATO DI AGIBILITA'

Si prende anche posizione sul fatto che il rilascio del certificato di agibilità attesta l'idoneità dell'edificio ad essere utilizzato, ma ciò non toglie che la conformità della costruzione al progetto edilizio ed agli strumenti urbanistici sia condizione per il rilascio dell'agibilità, in quanto il comune anche in presenza di agibilità può ordinare il ripristino per violazioni urbanistico-edilizie.
Degna di nota è anche l'affermazione che, per la commerciabilità degli edifici, negli atti comportanti il trasferimento degli stessi non è necessario che il certificato di agibilità sia stato rilasciato e non è di conseguenza neppure necessaria la menzione in atto degli estremi dell'agibilità. La mancanza dell'agibilità , se da un lato non impedisce il trasferimento dell'edificio, dall'altro incide, però, sui rapporti tra le parti stante le conseguenze che ne possono derivare anche sul piano della risolubilità del contratto.

(Massimo Ghiloni, Il Sole 24 Ore - Edilizia e Territorio, 27 gennaio 2014)

 

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