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24/11/2017 19:43
Home Articoli ECONOMIA E FISCO IMU - Prima casa senza imposta ma non per tutti i Comuni

IMU - Prima casa senza imposta ma non per tutti i Comuni

L'esenzione decisa dal Governo in materia di Imu sull'abitazione principale non è totale per tutti i contribuenti.

Il decreto legge appena varato prevede che la seconda rata resti dovuta nei casi in cui il Comune ha deliberato un'aliquota per l'abitazione principale maggiore di quella base prevista dalla legge, pari al 4 per mille. In tale eventualità, l'imposta deve essere versata dal contribuente nella misura del 40% dell'importo. La scadenza per il pagamento di questo conguaglio atipico è il 16 gennaio 2014. In questo modo nasce una vera e propria mini-Imu prima casa da versare entro la metà di gennaio, anche se il Governo sta ancora cercando le coperture (con latre norme) per evitare il pagamento.

 

Restano sempre escluse da qualsiasi beneficio le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A1, A8 e A9.

La agevolazioni

Le agevolazioni dell'abitazione principale si applicano:

- alle fattispecie assimilate all'abitazione principale con delibera comunale: gli immobili non locati di anziani o disabili residenti in istituti di ricovero e appartenenti ai cittadini italiani residenti all'estero, le abitazioni concesse in comodato gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado; - agli immobili Iacp;

- agli immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa e dei soggetti appartenenti alle forze armate, assimilati ope legis all'abitazione principale;
- alla casa assegnata al coniuge separato o divorziato in base a provvedimento giurisdizionale.

L'immobile assegnato in sede di separazione o divorzio si considera in diritto di abitazione del coniuge assegnatario, a prescindere dalle quota di proprietà.

L'abitazione principale è quella in cui il contribuente dimora e risiede anagraficamente e questi requisiti devono coincidere. Il primo dei due dipende dalla valutazione di elementi che sono suscettibili di una certa elasticità interpretativa. Deve trattarsi di una unica unità immobiliare accatastata o suscettibile di accatastamento come tale. La precisazione è volta a superare l'orientamento giurisprudenziale formatosi in vigenza delle norme Ici.
Per l'Ici la definizione di abitazione principale (articolo 8, Dlgs n. 504/92) non faceva riferimento al numero delle unità immobiliari ma solo alla destinazione delle stesse a dimora abituale del contribuente e dei suoi familiari.

L'accatastamento

Le cose sono diverse nell'Imu. Qui vi è un preciso riferimento alle modalità di accatastamento del fabbricato. Come conferma la circolare n. 3 del 2012 del Dipartimento delle politiche fiscali, la diversa formulazione è stata pensata per superare il citato orientamento della Cassazione. Un contribuente che possiede due fabbricati contigui, con distinta iscrizione in catasto, dovrà chiederne la fusione all'Ufficio del Territorio. Altrimenti solo uno dei due appartamenti, a scelta del contribuente, beneficierà dell'esonero.

Potrebbe anche verificarsi che le due unità contigue abbiano una diversa titolarità e che la fusione catastale non sia possibile. Si è dell'avviso che una norma tributaria non possa prescrivere oneri civilistici come condizione per applicare agevolazioni fiscali.

La soluzione consisterà nel richiedere un accatastamento unitario delle due unità ai soli fini fiscali, ai sensi della nota n. 15232 del 2002 della Direzione Centrale del Catasto. Così le due unità vengono considerate come porzioni di un unico complesso immobiliare, pur conservando rendite catastali separate. La categoria e la classe sono però attribuite valutando il compendio in modo unitario. Se da tale accatastamento fiscale dovesse risultare un immobile di categoria A1, l'agevolazione non opererebbe.

Gli immobili in comunione

Un altro caso si verifica quando vi siano due immobili in comunione di due nuclei familiari, ciascuno abitato da uno dei due: ogni unità sarà considerata abitazione principale solo per il 50% in proprietà del nucleo che vi abita.
Se i due coniugi hanno separato le residenze anagrafiche, senza rompere il vincolo coniugale, secondo la circolare n. 3 del 2012 delle Finanze occorre distinguere a seconda che le due residenze siano nello stesso comune o in comuni diversi. Nel primo caso, solo una delle due unità, a scelta, potrà fruire delle agevolazioni. Nel secondo caso, invece, entrambe potranno essere qualificate come abitazioni principali.
In ipotesi di decesso di uno dei coniugi, il superstite vanta il diritto di abitazione ope legis sulla casa che costituiva la dimora familiare: gli eredi non avranno obblighi Imu su tali immobili e il coniuge superstite, in presenza dei requisiti di legge, potrà considerare il bene per intero come abitazione principale.

 

Le situazioni

STANZE AFFITTATE

È possibile che il proprietario dell'abitazione principale abbia concesso in locazione alcune stanze della stessa. Tale circostanza non rileva ai fini delle agevolazioni di legge. La nozione di abitazione principale, infatti, è legata unicamente alla destinazione della stessa a dimora del contribuente ed alla residenza anagrafica di tale soggetto. D'altro canto, quando il legislatore ha inteso imporre lo stato di non locazione, lo ha fatto espressamente. Si pensi ad esempio al caso degli immobili assimilati all'abitazione principale con regolamento comunale, relativi alle unità in proprietà di anziani e disabili o di cittadini italiani residenti all'estero.

CONIUGI, COMUNI DIVERSI

Potrebbe verificarsi che due coniugi non separati abbiano preso residenze anagrafiche distinte in due Comuni diversi. Con l'Ici, secondo l'orientamento della Corte di cassazione, in tutti i casi in cui uno dei due coniugi avesse stabilito la residenza anagrafica in un immobile diverso da quello che costituiva la dimora abituale della famiglia, l'unità immobiliare in questione non poteva comunque essere qualificata come abitazione principale. Nell'Imu, secondo la circolare n. 3 del 2013 delle Finanze, le due unità possono invece fruire delle agevolazioni di legge. Resta ovviamente inteso che, oltre alla residenza anagrafica, deve anche sussistere il requisito della dimora abituale.

CONIUGI, STESSO COMUNE

Se i coniugi non separati hanno invece acquisito residenze distinte nell'ambito
del medesimo comune, solo uno dei due immobili posseduti potrà beneficiare dell'esonero da Imu. La scelta è rimessa alla discrezionalità del contribuente.

Nulla vieta invece che il coniuge o i figli maggiorenni
prendano residenza anagrafica in un immobile
di loro proprietà, che risulta ubicato nello stesso comune ove si trova l'originaria
dimora familiare. In questa eventualità, infatti, anche l'immobile che viene posseduto
e abitato dai figli sarà considerato abitazione principale

CASE ASSEGNATE

Ai soli fini dell'Imu, la casa assegnata in sede di separazione o divorzio si considera in diritto di abitazione del coniuge assegnatario. Ciò significa che anche se l'altro coniuge è proprietario per intero dell'unità assegnata, questi non avrà alcun obbligo ai fini del tributo comunale. Il coniuge assegnatario, a legislazione previgente, avrebbe potuto trattare come abitazione principale il bene in oggetto a condizione che vi dimorasse e vi risiedesse anagraficamente. Il Dl appena varato, invece, esonera da imposta le unità in questione, indipendentemente dal possesso dei requisiti di legge dell'abitazione principale.

UNITÀ CONTIGUE
In linea di principio, l'esonero compete per una sola unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Ne deriva che, in presenza di due appartamenti contigui, autonomamente accatastati, l'agevolazione si applica solo ad uno dei due, mentre l'altro resta soggetto a Imu con le regole ordinarie. Tuttavia, se i due appartamenti non possono essere fusi catastalmente a causa della diversa titolarità (ad esempio, uno è della moglie e l'altro del marito), si ritiene si possa procedere ad un accatastamento unitario ai soli fini fiscali. In questo modo, i due immobili sono trattati come due porzioni di una unica unità immobiliare, pur conservando rendite autonome.
(Luigi Lovecchio, Il Sole 24 ORE – Norme e Tribbuti, Focus L’Imu alla cassa, 5 dicembre 2013)

 

 

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