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21/11/2017 10:57
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Anche la Chiesa vende immobili e sono soprattutto di pregio

«Preti e suore non corrono mai. Comprano pochissimi immobili e ne vendono alcuni a livello spot». Usa questa espressione Ugo Gabino, uno dei fondatori del Gruppo Re da oltre 25 anni consulente immobiliare del mondo ecclesiastico, per descrivere come opera il real estate vaticano. Ordini, diocesi e congregazioni religiose decidono tutto a livello comunitario, lentamente, e spesso si appoggiano ad operatori privati per valutare o gestire l'importante patrimonio immobiliare.

Tempi e modalità riservate, però, non rendono immune il mattone della Chiesa dalla crisi generale del real estate: «Aumenta il numero di unità messe sul mercato, in termini quantitativi, rispetto al passato. Gli enti religiosi più in difficoltà stanno vendendo», afferma Gabino. Quanto ai numeri, quelli ufficiali non esistono.

A quantificare il valore del mattone della Chiesa sono solo delle stime, per ultima quella pubblicata un mese fa dal Sole 24 Ore: su 2mila miliardi di euro di immobili disseminati nel mondo, circa la metà sono in Italia e si tratta del 20% del patrimonio nazionale. «Le cifre sono del tutto ipotetiche e sconosciute – racconta Gabino – ma ogni ente religioso occupa e possiede immobili, che utilizza o riceve in eredità. Si tratta di un patrimonio molto vasto, diffuso su tutto il territorio».

Il mattone degli enti religiosi (30mila quelli attivi) è in continua evoluzione. Re Intermedia, l'agenzia immobiliare del gruppo, ogni anno intermedia la vendita di circa una decina di immobili. «Tutti i giorni – aggiunge il fondatore – la Chiesa vende qualcosa, tutti i giorni acquisisce qualcosa.

I lasciti immobiliari, seppur in forte calo negli ultimi anni, sono sempre esistiti». A vendere, invece, oggi sono soprattutto le realtà che si occupano di scuola e welfare, e che «in alcuni casi toccano il baratro dell'inefficienza dal punto di vista economico – racconta il fondatore del Gruppo Re –. I prezzi degli immobili continuano a scendere e l'aumento frenetico dei costi di gestione ha impoverito diverse realtà nell'ultimo periodo, spingendole a mettere mano al loro patrimonio.

Il calo demografico svuota le scuole private, quello delle vocazioni i seminari». Eppure dentro la Chiesa c'è una tendenza di pensiero storicamente opposta, che ha sempre considerato la vendita degli immobili come «ultima ratio», racconta Gabino: «Anche ad alto livello, c'è chi invita a tenere duro, ma alcuni non ce la fanno». Oggi tutto il real estate è in crisi profonda e ne risente anche quello di parrocchie, diocesi, confraternite e fondazioni. «I terreni che potrebbero diventare edificabili – afferma – non trovano risposta da parte dei developer, ormai sprofondati nella crisi.

Ci sono poi alcuni immobili storici, di pregio, inseriti nel tessuto urbano, molto appetibili ma con dei vincoli nelle destinazioni». Al catasto classificati come B1, sono grandi e spesso inefficienti, destinati ai servizi. A pesare sul patrimonio immobiliare, e anche su quello degli enti religiosi, è pure la fuga dei capitali dall'Italia: «Salesiani e Cappuccini, ad esempio, sono una multinazionale a tutti gli effetti, con immobili in tutto il mondo – spiega Gabino – e oggi se ne guardano bene dal portare il loro denaro in Italia. I flussi interni tendono ad andare altrove.

Meglio costruire un ospedale a Boston che a Milano». Infine l'introduzione dell'Imu sugli immobili della Chiesa con destinazioni commerciali (tramite Regolamento varato il 19 novembre scorso dal ministero dell'Economia e Finanze) non ha fatto altro che ampliare le incertezze di alcune congregazioni religiose. Spesso sul mercato finiscono immobili obsoleti, molto costosi sul fronte gestionale.

«È sicuramente aumentato negli ultimi anni il concetto di trasformazione immobiliare – racconta Gabino, riferendosi al bacino di immobili della Curia di cui si è occupato finora –: diminuisce la capacità di gestione degli enti religiosi e, invece di chiudere semplicemente tre scuole, preferiscono trasformarle in strutture di accoglienza per giovani o anziani, oppure in strutture destinate alla ricerca. Alcune esperienze riescono nell'intento di rendere la trasformazione economicamente sostenibile, altri ci rimettono tutto».

L'immobile dismesso dalla Chiesa sul mercato poi non differisce dagli altri, tranne che per i vincoli – più severi – sul suo possibile riutilizzo: a valutare e controllare, quanto meno sul primo compratore, che l'immobile sia ceduto ad un prezzo congruo (senza distorsioni di mercato) e con garanzie di un certo operato è direttamente un dicastero vaticano (la Congregazione per gli istituti di vita consacrata e per le società di vita apostolica, ndr). «Insomma, non si può realizzare un bordello in un ex seminario», chiosa Gabino spiegando come la Curia controlla anche le finalità dell'immobile dopo la vendita.

(Michele Finizio, Il Sole 24 ORE – Casa 24, 14.03.2013)

 

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