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21/11/2017 01:50
Home Articoli EDILIZIA E URBANISTICA La cessione di cubatura e le varianti urbanistiche. Nota a sentenza Cons. St., sez. IV, 29 marzo-9 luglio 2011, n. 4134 (Prima parte)

La cessione di cubatura e le varianti urbanistiche. Nota a sentenza Cons. St., sez. IV, 29 marzo-9 luglio 2011, n. 4134 (Prima parte)

M. Spagnuolo (Ufficio Tecnico n. 10/2011) Documento senza titolo

La modificazione del piano regolatore, che prevede nuovi e più favorevoli indici di fabbricazione, interessa, nell’ambito della zona del territorio considerata dallo strumento urbanistico, le sole aree libere, con esclusione, quindi, di tutte le aree comunque già utilizzate a scopo edificatorio, tra cui vanno comprese anche quelle per le quali si è realizzata una cessione di cubatura

1. La questione esaminata

Un fondo viene completamente asservito alla realizzazione di un fabbricato, con atto trascritto nei pubblici registri immobiliari.

Terminata l’edificazione del fabbricato, il suolo viene frazionato in tre particelle, di cui un’area di sedime del fabbricato realizzato e altre due aree libere, cioè non occupate da edifici, ma asservite alla realizzazione del fabbricato predetto.

Il proprietario di tale fondo, una volta intervenuta una modifica al piano regolatore generale, che ha aumentato l’indice di fabbricabilità da 3 mc/mq a 5 mc/mq, ha richiesto, in momenti successivi, due distinti permessi di costruire, così proponendosi di utilizzare l’intera cubatura residua a propria disposizione.

Il Comune, mentre ha assentito la prima istanza, rilasciando il richiesto permesso di costruire, ha respinto la seconda, poiché ha ritenuto che la maggiore cubatura rinveniente dall’aumento dell’indice di fabbricabilità debba essere distribuita in misura proporzionale tra i fondi contigui (cioè tra l’area di sedime dell’edificio già a suo tempo realizzato e il suolo asservito), dato che l’intervenuto aumento della capacità edificatoria non comporta la retrocessione della volumetria ceduta per effetto dell’atto di asservimento, che, quindi, avrebbe cristallizzato la relativa quota edificatoria.

2.  La pianificazione urbanistica e le aree su cui incide

Ai sensi dell’art. 7 della l. 17 agosto 1942, n. 1150, il Comune disciplina, con il Piano regolatore generale, l’assetto urbanistico dell’intero territorio comunale, in particolare prevedendo “la divisione in zone del territorio comunale con la precisazione delle zone destinate all’espansione dell’aggregato urbano e la determinazione dei vincoli e dei caratteri da osservare in ciascuna zona”.

Le previsioni del Piano, come il Supremo Consesso ha avuto modo di affermare, servono a conformare l’edificazione futura e non anche le costruzioni esistenti al momento dell’entrata in vigore del Piano o di una sua variante (1), ciò facendo con prescrizioni tendenzialmente a tempo indeterminato, in quanto conformative delle destinazioni dei suoli (2).

Orbene, proprio per le sue caratteristiche di strumento di pianificazione e delle sue possibilità di utilizzo, è del tutto evidente che lo strumento urbanistico, nel disporre le future conformazioni del territorio, considera le sole aree libere, tali dovendosi ritenere quelle disponibili al momento della pianificazione, e ancor più precisamente quelle che non risultano già edificate (3), ovvero quelle che, nel rispetto degli standard urbanistici, risultano comunque già utilizzate per l’edificazione (4).

D’altra parte, diversamente opinando, ogni nuova pianificazione risulterebbe del tutto scollegata dalla precedente, potendo da questa prescindere, e di volta in volta riguarderebbe, senza alcuna contestualizzazione storica, una parte sempre più esigua del territorio comunale (cioè quella non ancora occupata da immobili e manufatti), valutata ex novo.

In tal modo, la pianificazione urbanistica si ridurrebbe a considerare il territorio solo nella sua mera possibilità di edificazione, in quanto non ostacolata da presenze materiali, e non già come un bene da conformare per il migliore sviluppo della comunità, salvaguardando i diritti costituzionalmente garantiti degli individui che su di esso vivono ed operano.

Ne deriva che l’eventuale modificazione del piano regolatore, che prevede nuovi e più favorevoli indici di fabbricazione, non può che interessare, nell’ambito della zona del territorio considerata dallo strumento urbanistico, le sole aree libere, nel senso sopra precisato, con esclusione, quindi, di tutte le aree comunque già utilizzate a scopo edificatorio, ancorchè le stesse si presentino fisicamente libere da immobili.

Del resto già il supremo organo di giustizia amministrativa ha avuto modo di affermare che un’area edificabile, già interamente considerata in occasione del rilascio di una concessione edilizia, agli effetti della volumetria realizzabile, non può essere più tenuta in considerazione come area libera, neppure parzialmente, ai fini del rilascio di una seconda concessione nella perdurante esistenza del primo edificio, irrilevanti appalesandosi le vicende inerenti alla proprietà dei terreni (5).
Più in particolare, si è precisato che in ipotesi di realizzazione di un manufatto edilizio la cui volumetria è calcolata sulla base anche di un’area asservita o accorpata, l’intera estensione interessata deve essere considerata utilizzata ai fini edificatori, con l’effetto che anche l’area asservita o accorpata non è più edificabile, anche se è oggetto di un frazionamento o di alienazione separata dall’area su cui insiste il manufatto (6).

Quanto esposto, comporta che, proprio perché il piano regolatore e le sue successive modificazioni considerano le sole aree libere, eventuali variazioni degli indici di fabbricazione in melius, cioè in senso più favorevole ai privati proprietari, non possono riguardare aree già utilizzate a fini edificatori.

Al contrario, eventuali variazioni in senso restrittivo dei predetti indici si impongono ad aree per le quali, pur essendo in precedenza previsti indici più favorevoli, non siano state ancora utilizzate a fini edificatori.

Né vi è contraddizione tra le due precedenti ipotesi, poiché esse sono ambedue perfettamente coerenti con la esposta tesi della conformabilità delle sole aree libere.  Ed infatti, nel primo caso, l’area non può definirsi libera, in quanto già utilizzata a fini edificatori, mentre nel secondo l’area è libera, posta la sua non ancora intervenuta utilizzazione.

Note

(1) Cons. Stato, sez. IV, 18 giugno 2009, n. 4009.
(2) Cons. Stato, sez. II, 18 giugno 2008, n. 982.
(3) È il caso delle aree di sedime di fabbricati o utilizzate per opere di urbanizzazione.
(4) Tra queste vanno ricomprese le aree asservite alla realizzazione di fabbricati, onde consentirne lo sviluppo volumetrico.
(5) Cons. Stato, sez. V, 10 febbraio 2000, n. 749.
(6) Cons. Stato, sez. V, 7 novembre 2002, n. 6128; sez. IV, 6 settembre 1999, n. 1402.

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