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18/11/2017 20:16
Home Articoli L'ESPERTO RISPONDE oneri di urbanizzazione - locali non abitabili esclusi dalla volumetria

oneri di urbanizzazione - locali non abitabili esclusi dalla volumetria

E' corretto richiedere il pagamento degli oneri di urbanizzazione e costo di costruzione anche per i locali non abitabili esclusi dalla volumetria, quali i seminterrati? oppure può essere richiesto solo il pagamento del costo di costruzione?

RISPOSTA

Ai sensi dell’art. 16 del d.P.R. nr. 380 del 2001, all’atto del rilascio del permesso di costruire è dovuta una somma di denaro che comprende il costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione.
Con i primi si impone al privato una tassa in relazione alla trasformazione edilizia in sé e per sé considerata, al pari di altre tasse che la pubblica amministrazione impone al privato per l’esercizio di attività di rilevanza pubblicistica; con l’onere di urbanizzazione, invece, si carica il privato istante di parte del carico urbanistico che la collettività viene a sopportare a seguito della nuova costruzione/ricostruzione. In pratica esso copre la incidenza che la nuova costruzione ha sui servizi accessori e sulle opere di urbanizzazione già esistenti, consistendo, quindi, in un esborso necessario per la conservazione delle opere di urbanizzazione già esistenti o da edificare.


Fatta questa debita premessa, allora, occorre distinguere, grosso modo, tra semplice modifica dell’assetto edilizio preesistente che non tocca quanto già in atto,  e modifiche che incidono (sia per una diversa allocazione della unità abitativa esistente, sia per la costruzione di una unità prima non esistente) sul carico che la collettività già sopporta.
Pertanto, allora, anche nel caso di costruzione di seminterrato vi è una modifica/alterazione dell’equilibrio preesistente, dato che la nuova costruzione comporta, comunque, un diverso e maggiore uso delle opere di urbanizzazione già esistenti.
Si tratta di un principio già espresso dalla giurisprudenza amministrativa, secondo la quale un aggravio del carico urbanistico, in relazione alla maggiore dotazione di servizi che l'opera assentita determina nell'area in cui viene realizzata, è, difatti, legato all’incremento della superficie utile, all’aumento delle unità immobiliari e, comunque, alla realizzazione di un organismo edilizio sostanzialmente nuovo.
La giurisprudenza è, al riguardo, concorde nel ritenere che, laddove l'intervento progettato vada ascritto alla ristrutturazione - compreso il caso in cui si alteri anche solo sotto il profilo della distribuzione interna l'originaria consistenza fisica di un immobile - occorra dotare gli appartamenti, ricavati dal frazionamento mediante strutture murarie, dei servizi accessori ad uso abitativo e di spazi pertinenziali, con il conseguente incremento del carico urbanistico (TAR Lombardia, Milano, sentenza nr. 4455 del 2009).
Pertanto si conclude nel senso che anche la costruzione di seminterrato comporta il pagamento di contributo e di oneri, con la precisazione, però, che poiché si tratta di pertinenza, il costo dell’onere di urbanizzazione deve essere necessariamente inferiore al costo degli oneri calcolati in relazione a vani effettivamente abitabili.
A meno che la costruzione seminterrata non venga adibita a box auto. In questo caso si prevede la applicazione della legge nr. 122 del 1989 (Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le aree urbane maggiormente popolate, nonché modificazioni di alcune norme del testo unico sulla disciplina della circolazione stradale, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 15 giugno 1959, n. 393), il cui articolo 9 ai commi 1 e 2 stabilisce che :
1 I proprietari  di  immobili  possono realizzare nel sottosuolo degli  stessi  ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche  in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.  Tali  parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei  residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto  conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con  la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i  poteri  attribuiti  dalla  medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri  dell'ambiente  e  per  i  beni  culturali ed ambientali da esercitare  motivatamente  nel  termine  di 90 giorni. (( I parcheggi stessi,  ove  i  piani  urbani  del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente. ))
2. L'esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 e'   soggetta  ad  autorizzazione  gratuita.  Qualora  si  tratti  di interventi  conformi  agli  strumenti  urbanistici  ed ai regolamenti edilizi  vigenti,  l'istanza  per  l'autorizzazione  del  sindaco  ad eseguire i lavori si intende accolta qualora il sindaco stesso non si pronunci  nel termine di 60 giorni dalla data della richiesta. In tal caso  il  richiedente può dar corso ai lavori dando comunicazione al Sindaco del loro inizio.
Oppure la richiesta di costruzione di seminterrato ricada nelle esclusioni di cui all’art. 17 del d.P.R. nr. 380 del 2001 per prevedere, per esempio, un aumento di volumetria non superiore al 20% in caso di edifici unifamiliari.

 

 

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